导语

商业项目的建筑物业是后期成功招商运营的基础，这要求项目提前做好市调定位。通过恒信国通的智慧工地的BIM技术，可进行商业建筑的场地分析建筑定位，确定好建筑物的空间方位和外观、建立建筑物与周围景观的联系。

对于商业项目开发运营来说，建筑的功能必须吻合运营使用的功能，这是一个项目能获得成功的基础。

现在很多商业项目开发商拿到一块地，首先想到的不是进行策划咨询，而是直接找建筑设计公司。但是做商业项目的正确流程，首先是市调定位，然后才是相关设计，再是建筑开发。

商业项目的建筑物业一旦出现明显缺陷，想要改造所需的成本将十分巨大。所以，本文讲解在商业建筑设计建造的过程中，开发商须严格把控的8个问题。

1、商场入口方位的设定

入口包括主入口、次入口、超市入口等，没有固定标准，但可根据项目设置道路的等级、人流车流的流向来确定，同时兼顾考虑各个入口、各类入口之间的协同互动效应，如超市入口与商场入口是否需要客流共享等。入口设置不正确的话，一定会影响消费者的到达率。

(案例：某地下超市家乐福的入口滚梯设置在次入口右侧，客群共享，提升商场人气。)

2、柱网结构设计投入与产出的平衡点

采用何种柱网结构要根据城市的等级、商业项目的性质、周边竞争的态势、开发商的开发实力来决定。

如果开发商想打造一个高品质的商业项目，那柱距相应要大一些，但资金投入也会相应增加。

现在最经济的结构是8.4m*8.4m，但是落到地下一层做停车场的时候，8.4m的柱距只能停三辆车。如果要做高端商场，停车位多一些，要做到10.8m的开间才能停下4辆车。

(案例图)

柱距大小没有具体的标准，要根据不同的项目具体的决定，归根结底其实就是开发商对于投入和产出的测算。

3、商业建筑的层高及楼层数

商业建筑的层高及楼层数与城市的消费能力密切相关。

做高端的商场，层高一定要高。层高高了，建筑成本势必会上升。楼层数多了，建筑面积相应的会增加，但后期的招商运营等相关问题也会接踵而来。层高和楼层数也要根据市调定位来提供一个合理的数据支撑。

4、中庭的面积和数量

中庭是一个商业项目的人流磁场，过大过小均无法发挥其重要的聚集消费者并向各个区域源源不断输送客流的作用。

如上图的主中庭的位置设置十分不合理。进门就是主中庭，而且面积过大，将近一千平米。

5、中廊、走道的宽度大小

过宽和过窄都是不合理的。过窄会显得商场低端，过宽导致消费者不互动。商场中的建筑结构实际是一个空间，给消费者一个舒适的空间。

6、商场的平面动线及垂直动线体系

现在的购物中心的设计理念与二十世纪初相比已经有很大的提升。购物中心要考虑好平面动线及垂直动线体系。如果购物中心的动线体系不合理，消费者进入后的舒适度会大大降低，在一定程度上，会影响购物者的消费体验。

(如图的购物中心采用双环线动线，大部分消费者首次进入商场以后极易迷失方向)

7、是否要建设下沉式广场

现在许多开发商都有这个困惑，看到有些建设下沉式广场的项目非常成功，自己是否也应该设计建设。

如果地下有地铁连接，那建造下沉式广场的意义比较大，因为相当数量的消费者从地下到达，下沉式广场配合景观及休闲餐饮能大幅提升消费者体验。

(案例：如图的下沉式广场，通过地下通道进行游客导入)

但是如果没有地铁，却硬要建造下沉式广场，想把地面人有意的往地下导入，效果不会太理想。

而且地下商业的价值往往比较低，一般为超市，如果没有自营的商业，这部分投入还不如用在其他方面，而且建造地下商铺应该在采光方面下功夫，而不是一味认定建造下沉式广场。

综上，商业项目的建筑物业是后期成功招商运营的基础，这要求项目提前做好市调定位。通过我公司智慧工地的BIM技术，可进行商业建筑的场地分析建筑定位，确定好建筑物的空间方位和外观、建立建筑物与周围景观的联系。在规划阶段通过智慧工地的BIM结合地理信息系统(GeographiInformationSystem，简称GIS)，对场地及拟建的建筑物空间数据进行建模，迅速得出令人信服的分析结果，从而做出新建项目最理想的场地规划、交通流线组织关系、建筑布局等关键决策。